Etažna lastnina je urejena v Stvarnopravnem zakoniku. Ta zakon o etažni lastnini določa: njen nastanek, razpolaganje, razmerja med etažnimi lastniki, njene omejitve in njeno prenehanje. Ta zakon o etažni lastnini v prvem odstavku 107. člena določa, da je to lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Etažno lastnino ureja tudi Stanovanjski zakonik in sicer ta zakon o etažni lastnini vsebuje nekatere specialne določbe, ki urejajo etažno lastnino zgradbe, kjer večino posameznih delov predstavljajo stanovanja. Etažno lastnino ureja tudi Zakon o vzpostaviti etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča.
Etažna lastnina lahko nastane samo takrat, ko zgradba omogoča ločeno uporabo njenih posameznih delov ob hkratni uporabi skupnih delov. Določba Stvarnopravnega zakonika zahteva, da je vsak posamezni del zgradbe v etažni lastnini funkcionalna celota, primerna za samostojno uporabo. Bistveni del pri oblikovanju etažne lastnine je tudi zemljišče. Zgradba v etažni lastnini mora stati na lastni zemljiški parceli in samo tako je mogoče zagotoviti vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Sama tehnična lastnost zgradbe ni dovolj za vzpostavitev etažne lastnine.
Nastanek etažne lastnine nujno zahteva tudi primerno obliko pravnoposlovnega ravnanja. Zato etažna lastnina ne more nastati na podlagi zakona, pač pa samo na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča. Etažna lastnina na podlagi pravnega posla nastane s sporazumom o delitvi solastnine v etažno lastnino ali z enostranskim pravnim poslom. Etažna lastnina se z odločbo sodišča po nepravdnem postopku vzpostavi na dva načina. Prva pot je določena v Stvarnopravnem zakoniku in je namenjena posameznim solastnikom nepremičnine, če ne morejo doseči soglasja glede preoblikovanja solastnine v etažno lastnino. Drugo pot določa Zakon o vzpostaviti etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča. Ta zakon o etažni lastnini posamezniku (zlasti kupcem) omogoča, da prek poenostavljenega postopka dosežejo vzpostavitev etažne lastnine na celotni zgradbi in se posledično zgodi vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo ter tudi vpis posameznika kot lastnika posameznega dela.
Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo zahteva nekaj posebnosti. Poleg zemljiškoknjižnega postopka namreč teče tudi katastrski postopek. Samemu predlogu za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je potrebno priložiti tudi etažni načrt. Zemljiška knjiga potrebuje etažni načrt, saj je iz njega razvidna identifikacija in delitev posameznih delov stavbe. Etažni načrti pomeni celovit prikaz zgradbe v etažni lastnini in mora zajeti celotno stavbo skupaj z vsemi posameznimi deli v etažni lastnini. Etažni načrt mora vsebovati tudi označbo zemljišča, na katerem stoji stavba. Nosilni element za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je poseben zemljiškoknjižni vložek, ki je sestavljen iz glavnega vložka in takšnega števila podvložkov, kolikor je funkcionalnih celot (stanovanj) v stavbi.
Ljubljana, 23.3.2015, Odvetniška pisarna Mele
Se ne strinjate z vsebino oz. imate dodatno vprašanje? Pokličite 01 433 86 12 ali pošljite e-sporočilo na mele.peter@siol.net